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房地产投资，正面临着险资“冷热不均”的对待。
8月8日，华夏幸福公告称，股东平安人寿及其一致行动人平安资管计划自本公告披露之日起15个交易日后的3个月内，拟减持所持股份不超过1.17亿股，占公司总股本比例不超过3%。减持方式为大宗交易及竞价交易，拟减持股份的价格区间视市场价格确定。
一边是中国平安减持华夏幸福，而另一边，险资则以另一种方式在参与房地产投资：如新华保险、阳光人寿、大家保险对王健林旗下的万达广场的“收购潮”，瑞安房地产佛山两项目引入大家保险，友邦保险、中宏保险参与成立的“中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金”投资上海市松江的租赁住宅柚米社区等。
两种现象背后，折射出险资对于房地产投资的逻辑正在发生变化。
目前浮亏超九成
01
中国平安的此番操作，可以简单理解为，在华夏幸福的投资上损失太多的“割肉”行为。
中国平安旗下平安人寿及其一致行动人分别于2018年和2019年分两次获得华夏幸福25.25%的股权。
2018年7月10日，平安资管与华夏控股签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占总股本的19.7%，转让价款共计137.7亿元。
2019年1月31日，平安资管又与华夏控股、王文学共同签署《股份转让协议》，获得华夏幸福1.71亿股股份，转让价款共计42.03亿元。本次权益变动后，平安人寿及其一致行动人平安资管受托管理资金合计持股7.58亿股，占华夏幸福总股本的25.25%。
在2021年9月，中国平安“被动”成为华夏幸福的第一大股东，当时还有股民评论戏谑“炒股炒成了第一大股东”。当时，华夏幸福发布公告称，因控股股东华夏控股持有的公司股票被强制执行，导致持股比例下降，原第二大股东平安人寿及其一致行动人被动成为公司第一大股东。
从2021年的债务爆雷开始，华夏幸福似乎就开始走“下坡路”。2019年，华夏幸福净利润146亿元，但是2020年下降到36.65亿元，2021年亏损390亿元。虽然2022年扭亏为盈15.8亿元，但是2023年和2024年再度分别亏损60亿元和48亿元。
华夏幸福的境况不可避免地对作为大股东的中国平安造成一些影响。2021年2月，在中国平安召开的2020年业绩发布会上回应称，针对近期出现的华夏幸福债务问题，投资华夏幸福的风险敞口为540亿元，将根据进程及时提起拨备。
而中国平安决心甩掉华夏幸福并不难理解。从转让价来看，2018年华夏幸福每股转让价为23.655元，2019年华夏幸福每股转让价为24.597元。而现在，华夏幸福每股股价为2.18元。
这也意味着，中国平安对于华夏幸福的投资已经浮亏超九成。
加大不动产投资
02
随着政策和市场环境变化，险资在一段时间内的投资会呈现出一定的特点。有减仓自然也有加仓，特别是在作为经济重要组成部分的房地产领域。
有媒体根据中国保险行业协会披露的信息梳理，截至7月22日，今年以来、中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿公布了13笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，均为对此前签署的不动产项目的新增投资，合计新增投资47.47亿元，出资笔数和金额均较去年同期有所增加。
近期，友邦保险对上海松江柚米社区整体收购也引发关注，该项目总建筑面积超10万平方米，可提供2252套保租房。
从收购方式来看，友邦保险、中宏保险通过成立“中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金”进行收购。该基金是友邦保险联合中信金石基金、瓴寓国际等于2024年12月共同设立的私募股权投资基金，中信金石为管理人，瓴寓国际负责运营。
今年6月，瑞安房地产在佛山的两个项目也引入了险资。6月25日晚，瑞安房地产公告显示，通过全资附属公司SODH及现有股东（均为瑞安房地产附属公司）、基金、基金普通合伙人1和基金普通合伙人2、岭南新天地项目公司佛山瑞安（瑞安房地产附属公司），以及岭南站购物中心项目公司佛山安盈（瑞安房地产附属公司）达成合作，将佛山瑞安及佛山安盈各自100%股权转让给基金，总对价约34.9亿元。
交易完成后，瑞安房地产将通过间接全资附属公司上海瑞安拥有基金57.63%的合伙权益。两家项目公司的财务业绩仍将于瑞安房地产的财务报表内综合入账。该交易于扣除税项及交易成本后，所得款项净额合计约6.83亿元，所得款项将用于公司的一般营运资金。
而瑞安房地产公告中的“基金”是指青岛瑞见私募股权投资基金合伙企业，其实际控制人为盛鼎私募基金管理有限责任公司。从股权穿透来看，该基金所有的5家股东中，盛鼎私募基金、海口远见共创一号基金（有限合伙）、天津远见创新投资管理有限公司等3家股东实控人为大家保险集团。另外，瑞安房地产发布的公告还进一步解释，基金普通合伙人1和基金普通合伙人2均为财政部最终拥有的保险公司间接拥有。
此外，去年以来，险资对于王健林旗下万达广场的“扫货”也一度引发关注，参与的险企包括新华保险、阳光人寿、大家人寿等。
投资逻辑生变
03
从险资热衷房地产股权投资到不动产投资，可以看出险资在房地产领域的投资逻辑已然发生改变。
险资对于上市房企的股权狂热还要追溯到2015年的第一轮举牌潮时。彼时，房地产行业正值景气周期，部分险资举牌是为了获得上市公司控制权。从举牌的行业分布看，地产、金融、医药等板块公司多次出现，其中地产成为险资最爱。
2019年，险资再次掀起布局房地产股的热潮。比如偏爱地产股的中国平安，是旭辉、碧桂园等上市地产公司的主要股东，在2019年对华夏幸福、中国金茂等房企进行了增持。
险资对于房地产股的转变发生在2021年。在当时的房地产调控政策下，新房销售及回款表现承压，加上外部融资及债务偿付高峰到来，房地产板块积累的一些风险释放。
在这种情形下，险资陆续选择与房地产股权“分手”，大家人寿、中国人寿、和谐健康、君康人寿等险企对所持房地产股票进行减持。2021年前三季度，中国人寿连续减持万科A、招商蛇口两家公司股票，后大家人寿累计减持金地集团5%的股份等。
一切改变都有迹可循，政策层对于房地产的调控基调也在发生转变。2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”。“房住不炒”成为过去很长一段时间房地产调控基调。
一直到2024年9月26日的中共中央政治局会议，首次明确提出，“要促进房地产市场止跌回稳”，这也是中共中央政治局首次对房地产市场行情作出“止跌回稳”的明确指示，显示出国家稳楼市的决心。当下，险资第三轮举牌潮正进行得如火如荼。
从“房住不炒”到“止跌回稳”，可以看出在经济环境变化之下，政策层面对于房地产的态度在发生转变。从这个角度来说，险资对于房地产投资逻辑的生变亦能理解。一些优质不动产在近几年已经跌出了“性价比”，险资此时入局，或许有望能够“抄底”。但是，部分险资对于上市房地产股权的“亏损”投资，也需要引起反思。毕竟，比起何时入局，何时出局也同样重要。
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